（上篇重溫：http://www.passiontimes.hk/article/06-27-2014/16922）
前文提到，6月20日梁振英在其網誌發佈短片，聲稱今天新界東北發展，是過去港英時期新界新市鎮政策的延續，將沙田、屯門和將軍澳掛到嘴邊，無非想將「繁榮安定」的圖像硬套在其「東北計劃」之中；又指當年新市鎮收地順利看似無反對之聲，暗批今日阻撓東北計劃的人是「阻手阻腳」。用心「梁」苦，令人咋舌。
筆者在前文就指出，新市鎮的開發並不如梁特說的這般輕鬆。新界土地問題，基本上自「新界」一詞出現伊始，已經出現爭議。當時香港殖民地政府，並不急於將新界城市化，有別於港島及九龍半島的發展方式。加上1898年中英《展拓香港界址專條》訂明：「……在所展界內，不可將居民迫令遷移，產業入官，若因修建衙署、築造炮臺等官工需用地段，皆應從公給價……」因此香港政府對於新界，表面上是保留了新界居民「原有制度和生活方式不變」。（是否似曾相識？）
鄉議局的煉成：戰前新界土地爭議
不過，英國殖民戰略的土地政策必須由英國控制，即土地權益是皇家擁有，土地上的居民，只是有租用權利並向政府繳納地租，這與原來中國傳統民田擁有者擁有田地，只向朝廷繳交「田賦」(經濟收益)的做法出現嚴重衝突，並變相將民田轉為官地，並加強控制土地使用方式。
自1900年代開始，新界鄉民已多番向殖民政府抗爭：1900年，政府丈量新界土地，又通過《新界田土條例》，設置田土廳及田土法庭，開始進行土地登記，是為開發新界的第一步；1904年根據土地調查的結果制訂《集體官批地租簿》（Block Crown Lease），作為收租的依據；1905年，新界村民呈文反對政府增加地稅，又反對徵收房地產稅，政府繼而規管土地使用權。1923年，政府又推出《民田建屋補價規例》，激發新界多個鄉鎮的反抗：荃灣鄉紳楊國瑞、粉嶺李仲莊及元朗鄧偉棠成立「租界農工商業研究所總會」（後稱「新界農工商業研究總會」，下稱「農工總會」），代表新界反對建屋補價政策，最終迫使政府撤回有關政策。
當時港英政府在新界設立了三個「理民府」，專責新界事務（注意當年還沒有十八區區議會的劃分），但見「農工總會」在動員鄉民及代表性上確實比理民府更具效率，港英政府於是對此加以利用。1926年，曾在新界巡理府供職的港督金文泰 （Sir Cecil Clementi），主動與鄉民修好，並建議將「農工總會」這富有共產主義色彩的名字（二十年代「共產黨」一詞已經是天下之大不諱，加上與大陸左派相關連的省港大罷工剛平息，「農工」之類的革命字眼令殖民政府更加敏感)更名為「鄉議局」，這就是今天「鄉議局」的由來。這段歷史，也成為「鄉議局」內日夜傳誦的事，認為這是政府給予的「承認」。至今也自詡為新界的「民意代表」，所作所為，皆為「捍衛新界居民」利益云云。(實際上，《新界鄉議局條例》到1959年才正式出現，那時鄉議局才成為新界「法定」的「諮詢」團體。箇中另有因由，按下不表。）
土地的商品化：戰後港英新界政策與換地權益書
二戰以後，港英政府開始計劃發展新界，大量傳統村落開始被拆遷，按1889年《收回土地條例》，將被拆遷者安置在政府樓宇中，但須放棄原有「丁權」，或領取「徙置費」，自行建造新居。這個做法在1960年初的「荃灣中部遷拆計劃」中遭到挑戰，涉及的幾個村落包括關門口村、楊屋村及河背村的村民，要求在新拓展區內取回土地以作交換。
1960年，港府遂推出「換地權益書」制度，將土地「期權化」。換地權益書分作甲、乙兩類，甲類(Letter A)以「屋地換屋地」，發出數目不多；下文專指乙類（Letter B），亦即較具爭議的農地換屋地，換地比例為5呎農地換2呎屋地，換地時需按市值補地價；土地持有人仍可選擇將土地賣予政府，直接拿取收地賠償，但由於收地賠償只按農地市值計算，與屋地市值差價可達十倍，加上換地權益書容許自由轉讓，大部份人選擇換地權益書多於收地賠償。
不過，手執換地權益書的地主，很快便發現這種「土地期權證券」的「搵笨」之處（廣東俚語中「佔人便宜」之謂），就是原有土地價值，遠遠追不上浮動且不斷上升的補地價格。鄉議局亦因此多番與政府交涉。資料一和二是1960年代後期《工商日報》分別關於政府和鄉議局對於收地爭議的報導。以下兩圖分別是1967年港府解釋農地補償政策的方法及換地補地價的原因，與及1968年鄉議局「狠批」港府收地政策，內容極具「挑釁性」，主席陳日新揚言要控告政府；局員彭富華建議另組「議會」，自訂新界政策，建立新的權力核心，似乎比今日說的「佔中」更激烈更進取，而局員陳浦芳亦指對「政府不宜太『客氣』」，反映當年的鄉事派與政府之間矛盾甚深。
然而，到1970年代地價急速攀升，由於換地權益書容許自由轉讓，手執Letter B的地主索性將之賣予地產發展商，地產發展商大量收集這些 Letter B，再向政府換取大面積土地，繼而興建住宅，以小博大，荃灣的如心廣場、馬鞍山新港城、馬鞍山中心、將軍澳的新都城、將軍澳中心、大嶼山愉景灣等都是以 Letter B 換回來的土地，亦可謂今天「地產霸權」的濫觴。下圖是1975年《華僑日報》一則關於新一期換地的情況，從而可一窺當中的操作。另一方面，由於可供換取的土地日益減少，最後造成政府「地債高築」的局面；1982年，政府停發 Letter B 後，仍在市場上欠地近3600萬平方呎，不少 Letter B 需用現金買回。
丁屋與丁權：新界土地政策的禍根
換地權益書可謂令港府「火燒後欄」，到發現問題時已經為時已晚；而港英時代政府另一項「壯舉」，就是1972年的「小型屋宇政策」（Small House Policy）。承接1960年代收地拆遷帶來的爭議，加上鄉議局在六七暴動中選擇支持港府，成立「民安促進會」，在新界地區打擊「左派」，維持地方「安定」，可謂「勤王有功」，受到英廷褒獎。港府不得已在土地問題上，作出更大讓步，推出「小型屋宇政策」，亦即所謂的「丁屋」政策：規定年滿十八歲，以父系源自1898年前認可鄉村居民的男性為「原居民」，每名原居民一生可申請一次在認可範圍內興建一座最高3層（上限27呎或8.22米高），每層面積不超過700平方呎的屋宇，並豁免補地價及差餉。
根據當年立法局文件顯示，最初推出「小型屋宇政策」只屬「中短期措施」，用以改善當時百分之九十以上環境惡劣的老舊村屋及臨時房屋，是臨時性的恩恤政策而並非授予今日原居民發夢也掛在嘴邊的「傳統權益」；丁權出現的惡果，令一部份人因其出生而享有土地和房屋，而由於土地的概念已變成一種可供賣買及轉讓的「商品」，「丁地」這種新產品自然也成為一塊新產品，多年來，濫用丁權、轉賣丁地、與地產商合謀詐騙丁屋的情況經常發生，電影《竊聽風雲3》以新界丁權問題作背景，部份內容雖然有點天馬行空，但內裡涉及鄉族豪強之間的陰謀詭詐，卻不是憑空捏造，值得一看。
鄉議局至今仍將丁屋視為其「成功爭取」的「政績」，甚至將政策原文內容，在其出版的年報、特刊中大書特書，使該局的地位予認受性得以與「原居民」一族連結起來，休戚與共，形成重要的地區勢力；更將之納入到《基本法》第四十條當中 (劉皇發乃是當年的基本法草委成員之一，是唯一的新界代表)，禍延數代。早兩年曾蔭權政府嘗試「依法」整頓丁屋違章僭建物，就遭到鄉事派猛烈反抗，猶如被踩著尾巴的惡狗一樣，結果僭建物不了了之，曾蔭權政府威信盡失，土豪惡霸形象盡現，這是新界地方權力向鄉事勢力傾斜的惡果。
進擊之鄉人：倫敦請願團到生發案之完勝
1977年4月，鄉議局派出「請願團」，到倫敦向英國外交及聯邦事務部次長高樂培勳爵（Lord Goronwy Robert）請願，並以十二萬港元委任三名御用大律師田士（S.V.G Gittins,Q.C）、列顯倫（H Litton Q.C.）及潘松輝（Wintson Poon. Barrister at Law）撰寫了一份《共同意見書》（Joint Opinion 1977），指港府現行的新界土地政策，違反了中英1898年《展拓香港界址專條》中「從公給價」的義務，認為1900年《新界田土法庭條例》與1904年官批地租簿根本無法律效力，亦間接拉倒了《收回土地條例》及1939年《城市設計條例》，如政府「補償」不足，可視之為「剝奪」（Expropriation，或譯「徵用」），下圖便是當年《華僑日報》（1977年4月27日）對於這次訪英請願的報導。鄉議局這次的「倫敦之役」，對港府帶來震動，英國方面對《共同意見書》非常重視，要求港府回應，港府遂於其後修例，將「土地潛在利益」列入考慮賠償的原則之中。
1981年，一家名為「生發地產投資有限公司」（Melhado Investment），在屯門掃管笏的十三個棄耕農地地段上，擺放建築用的鋼枝，政府以農地在官批地租簿上的土地用途不可更改為由拒絕。生發遂與港府展開訴訟，結果政府敗訴，法官認為1904年官批地租簿上的土地登記用途只屬當年的「描述」性質，而非土地用途限制。由此，新界農地得到全面「解禁」，除了興建屋宇外，基本上再無限制土地的使用。這就造成了今天的新界舉目都是露天車場、貨櫃場、廢車場、廢料回收工場的情況。順帶一提，這間生發地產投資有限公司，主要股東，就是來自屯門鄉事委員會，於1980年開始擔任鄉議局主席的劉皇發。當中所涉利益，你懂的。（生發一案，可查閱：Attorney General v Melhado Investment Ltd. [1983] CACV000079/1982）
今天的鄉議局和特區政府在做甚麼？
新界鄉村地區，除了所謂的「原居民」，還有大部份是在戰後來港，散居於新界鄉郊地區的人，屬於非原居民，他們來港之初，在不少私人農地或官地山坡上搭建寮屋，後來聚落成村，在「小型屋宇政策」推出的同時，今天在新界地圖上那些以「XX新村」命名的，大多屬於這類非原居民村。在新界社會開發的過程上，原居民不斷與政府周旋，盡取賠償和利益，非原居民卻沒有任何議價能力，只能以「臨時牌照屋」的方式存在，甚至長年被置於消失的位置。當年橫台山菜園村因興建高鐵而遭滅村，正是一個非原居民被欺壓的故事，今天東北之「被規劃」，將會有更多的「菜園村」被連根拔起。
今天「東北計劃」的問題，在於已成為既得利益集團、在新界囤有不少土地的鄉紳，不惜放棄祖屋和祠堂（侯志強的「拆祠堂論」，2012年），企圖像昔日新市鎮開發的情況一樣，照辦煮碗在政府發展新界的主調下撈上一筆。昔日新界鄉民與港英政府周旋和角力，關鍵時候懂得「以夷制夷」，到英國告御狀，用法律與港府爭辯，今天的鄉議局卻與梁特政權聯成一線，侵佔、併吞非原居民的村落和土地，還有其他如安老院等公共設施，梁振英和陳茂波之流至今還沒有好好處理這些地區的安置，以及解釋避過高爾夫球場不規劃等公眾疑慮，上週五「立法會」暴力通過東北計劃近三億前期撥款，吳亮星這種小人更不惜犯眾怒而急於通過，難說背後沒有千絲萬縷利益群帶糾結其中，而一眾利益集團猶如餓上三個月的東北獵犬(相傳金正恩用作犬決的那一種狗類)，只待關閘一開，即對我們新界的土地進行分屍，在廣東俚語中，此謂「餓狗搶屎」，似乎更加傳神。
至於梁特短片中，提到成功興建幾個新市鎮，使百多萬人居有其所 (筆者在6月27日本文的上篇中已指出新市鎮不止三個，人口也不止百多萬) 但新市鎮是否真的使香港市民人人「安居樂業」？新市鎮政策究竟有多成功？請看下回分解了。
延伸閱讀：
1898年中英《展拓香港界址專條》原文：http://zh.wikisource.org/wiki/%E5%B1%95%E6%8B%93%E9%A6%99%E6%B8%AF%E7%95%8C%E5%9D%80%E5%B0%88%E6%A2%9D
薛鳳旋、鄺智文《新界鄉議局史：由租借地到一國兩制》，香港，三聯書店，2011
《無關農業：從新界田土政策看農業生滅》載《中大學生報》，2010年12月
鄭家駒《香港新界原居民特權身份的歴史建構過程》載《文化研究@嶺南》，2011年3月第11期